突圍資金困境 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商試水私募化融資

　　由于信貸、信托、股市等融資閥門(mén)收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小開(kāi)發(fā)商未來(lái)的現金流問(wèn)題引發(fā)了業(yè)內擔憂(yōu)。日前，盛世神州房地產(chǎn)投資基金在京成立。這是在私募陽(yáng)光化后，北京第一家由開(kāi)發(fā)商發(fā)起成立的房地產(chǎn)私募基金。在盛世神州成立前不久，國內已經(jīng)有三四家類(lèi)似的基金成立。在傳統融資渠道四面受擠壓的困境下，開(kāi)發(fā)商正試圖以私募化融資突出重圍，甚至有人稱(chēng)，今年將是房地產(chǎn)業(yè)融資的一個(gè)基金年。

　　私募融資興起

　　3月8日，北京第一家以房地產(chǎn)項目股權投資為主、債權投資為輔的房地產(chǎn)私募投資基金——盛世神州房地產(chǎn)投資基金成立，開(kāi)啟了北京房企探索私募化融資的道路。加盟該基金的有復地集團董事長(cháng)范偉、陽(yáng)光100置業(yè)集團總裁易小迪等多位房地產(chǎn)老總。據介紹，該基金首期融資規模為5億元。

　　無(wú)獨有偶，金地集團（600383）董事長(cháng)凌克在近期召開(kāi)的2009年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上也表示，集團將和投資伙伴共同發(fā)起人民幣基金，主要投資于住宅產(chǎn)業(yè)，期望三年人民幣基金管理的規模達到80-100億元。“現在的房企有幾種產(chǎn)業(yè)擴展方式，其中一種是向房地產(chǎn)金融和投資方面擴展。”凌克表示，房地產(chǎn)的金融化勢在必行，未來(lái)會(huì )有專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理公司。金地集團總裁張華綱則透露，金地集團發(fā)起私募基金的合作伙伴可能是瑞銀等金融機構。

　　而據全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生介紹，在盛世神州成立之前，國內已經(jīng)有三四家類(lèi)似的基金于近期成立。

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司董事長(cháng)張民耕表示，北京這種一線(xiàn)城市，以前有4000多家開(kāi)發(fā)商，現在有項目在手的公司可能不到500家。中小開(kāi)發(fā)商都被擠出到二三線(xiàn)城市。私募基金的主要合作對象將是這些二三線(xiàn)的中小開(kāi)發(fā)商。他表示，成立私募基金可以引導社會(huì )資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓民間資金分享房地產(chǎn)行業(yè)成長(cháng)的紅利，從而促進(jìn)行業(yè)存量增長(cháng)，使民間資金成為中國房地產(chǎn)業(yè)的穩定器。

　　張民耕還認為，我國房地產(chǎn)業(yè)是單一、全能型的開(kāi)發(fā)模式，從籌集資金投入、建設、分紅到最后的風(fēng)險都由一家開(kāi)發(fā)商承擔，風(fēng)險非常集中。而美國的投資者、開(kāi)發(fā)商、建筑商、營(yíng)銷(xiāo)商的分工非常清晰，專(zhuān)業(yè)化程度很高。設立私募基金，有利于開(kāi)發(fā)商集合社會(huì )各個(gè)渠道的資源，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮自身的金融屬性。

　　“今年將是一個(gè)基金年。”一位基金界資深人士表示，2007年6月，有限合伙企業(yè)法正式頒布，這為發(fā)展合伙制企業(yè)打下了基礎。經(jīng)過(guò)幾年的籌備，目前不少開(kāi)發(fā)商都打算在地產(chǎn)私募領(lǐng)域一試身手，尤其是沿海發(fā)達城市。

　　突圍資金困局

　　房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資能力對于行業(yè)發(fā)展具有舉足輕重的作用。但是，目前開(kāi)發(fā)商的融資渠道，包括信貸、股市、信托等都受到擠壓。已經(jīng)上市的公司還基本沒(méi)有資金問(wèn)題，大品牌的公司影響也不大，最困難的是中小企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)私募化融資，可以說(shuō)是突圍現行融資困局的舉動(dòng)。

　　目前，我國開(kāi)發(fā)商的融資渠道十分單一，最主要的是依靠銀行信貸，高負債成為開(kāi)發(fā)商的普遍生存現狀。當開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負債率較高時(shí)，不僅增加了企業(yè)的自身風(fēng)險，也使銀行貸款的風(fēng)險加大。國家為防止出現大量銀行壞賬，頻頻對信貸出招，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了融資壓力。

　　國家統計局數據顯示，2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)該年資金來(lái)源5.71萬(wàn)億元，其中，國內貸款1.13萬(wàn)億元；個(gè)人按揭貸款8403億元。就此估算，直接與信貸相關(guān)的資金約1.97萬(wàn)億元，占房企資金來(lái)源的34.5%。今年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源1.05萬(wàn)億元，其中，國內貸款2489億元；個(gè)人按揭貸款1443億元，信貸資金達到房企資金來(lái)源的37.6%。

　　Wind數據顯示，剔除ST公司后，38家公布2009年年報的上市房企資產(chǎn)負債率達到68.21%，較2008年同期增長(cháng)了1.14個(gè)百分點(diǎn)。有16家公司的資產(chǎn)負債率超過(guò)了70%。

　　由于長(cháng)期依賴(lài)信貸資金，開(kāi)發(fā)商的資金鏈深受銀行信貸政策的影響。在銀根收緊的背景下，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感受到了融資壓力。根據央行公布的最新數據，2月份人民幣新增貸款7001億元，僅僅是1月份新增貸款1.39萬(wàn)億元的一半，比去年同期大幅下降了3714億元。

　　東海證券研究員李志兵指出，今年新增信貸的目標為7.5萬(wàn)億元，按照均衡信貸投放的比例，一季度的新增貸款應該控制在2.25萬(wàn)億元左右。目前，前兩個(gè)月的新增貸款已達2.09萬(wàn)億元，導致3月份的信貸調控壓力增大。

　　在對銀根收緊的同時(shí)，銀監會(huì )也開(kāi)始嚴格控制包括信托、金融租賃以及財務(wù)公司等非銀行金融機構的融資項目，并追溯之前的違規貸款。即便是房地產(chǎn)上市公司，由于監管層收緊審批，已有半年多未能實(shí)施再融資。

　　“現在明顯感覺(jué)融資變難了。”北京一家民營(yíng)房企的負責人告訴中國證券報記者，目前企業(yè)的資金頭寸比去年緊張了很多。“信貸收緊了，大型企業(yè)可能還好些，中小房企的日子普遍不好過(guò)。銀行貸款很難拿到，原本計劃走信托或者財務(wù)公司融資也更難操作了。在加快開(kāi)發(fā)的同時(shí)，擔心后續資金跟不上。”

　　張民耕介紹，從國外的經(jīng)驗看，房企從銀行借款的比例很少，主要是通過(guò)與各種基金合作。國外的基金品種非常多，大型開(kāi)發(fā)商與基金通常結成長(cháng)期合作關(guān)系。房地產(chǎn)私募基金為我國提供了一種新的模式和渠道。從長(cháng)遠看，私募基金吸收了社會(huì )資源，使原本炒盤(pán)炒地的資金流入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，解決了社會(huì )資金的出路，同時(shí)也滿(mǎn)足了企業(yè)的資金需求。對于銀行、信托等機構則創(chuàng )造了一個(gè)避險工具，使風(fēng)險不再過(guò)度集中于金融領(lǐng)域。

　　監管亟待完善

　　私募基金雖然在我國已有幾年的發(fā)展，但是以房地產(chǎn)為投資對象的私募基金并不多見(jiàn)，而由開(kāi)發(fā)商作為發(fā)起人的更是剛剛起步。分析人士指出，對于這一尚處探索階段的新興事物，相關(guān)的法律法規和監管措施還有待完善。

　　張民耕介紹，目前房地產(chǎn)私募基金的資金來(lái)源還只是面向高端，例如盛世神州的投資門(mén)檻就是500萬(wàn)元，而且在注冊基金管理公司時(shí)要經(jīng)過(guò)多道審批。首先要通過(guò)北京股權投資基金協(xié)會(huì )，這是民間行業(yè)的自律組織；然后通過(guò)北京市金融局審查，最后才到工商局。對于基金的風(fēng)險管理，重點(diǎn)在于加強成本控制、資金運用和項目篩選。“由于基金的管理者都是有經(jīng)驗的地產(chǎn)業(yè)內人士，所以有一定的優(yōu)勢。”

　　中央財經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授指出，房地產(chǎn)私募基金作為一種全新的融資方式，滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商和社會(huì )的需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是在實(shí)際操作領(lǐng)域還需要進(jìn)一步規范。應該重點(diǎn)關(guān)注私募基金的績(jì)效考核和治理結構，尤其是風(fēng)險的控制和管理。國家應該建立健全相關(guān)政策法律，保護投資者的利益。